ในบทความตอนที่แล้ว เราได้กล่าวกันถึงวิถีทางของการ Leverage หรือพลังแห่งการทบทวีในแวดวงอสังหาริมทรัพย์กันไปบ้างโดยคร่าวๆ (และเน้นไปที่ส่วนของ Leverage of Money หรือการลงทุนด้วยเงินของตนเองให้น้อยที่สุดเป็นปัจจัยหลักของเนื้อหา) เชื่อว่าหลายท่าน น่าจะรู้สึกได้ว่า วิธีการดังกล่าวนั้น น่าสนใจ และมีแนวโน้มของความเป็นไปได้สำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อยู่ไม่น้อย
แต่ในทางหนึ่ง นักลงทุนอสังหาฯ ระดับโลกเองต่างก็ย้ำอยู่เสมอว่า การลงทุนด้วย Leverage of Money นั้น มีข้อพึงระวังเอาไว้อยู่หลายประการด้วยกัน เพราะขึ้นชื่อว่า ‘คานงัด’ แล้วนั้น มันมีโอกาสสูงที่จะมีอาการ ‘ดีดกลับ’ จนหน้าหงายเอาได้ง่ายๆ
//Positive Cash Flow: พึงจดจำไว้ให้ขึ้นใจ ห้ามขาด
จากกรณีศึกษาที่ได้ยกมาในตอนที่แล้ว ที่คุณค้นพบอสังหาริมทรัพย์สักชิ้นหนึ่ง ราคางามน่าคบหาที่ 1000000 บาทถ้วน (ตัวเลขสมมติ…) และคุณสามารถขอกู้จากธนาคารพาณิชย์ในวงเงิน 90% ของราคาประเมิน เหลือเพียง 10% ที่ต้องลงไป ถือได้ว่าเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า ใช้ต้นทุนต่ำ และดูมีประสิทธิภาพดีกว่าการจ่ายเงินสดลงไปในคราวเดียว
แต่ผลกำไรที่จะเกิดขึ้นนั้น อยู่ในขอบเขตที่คุณสามารถจัดการกับอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ให้เกิดการงอกเงยเป็นตัวเงินที่สามารถชดเชยกับดอกเบี้ยสินเชื่อที่ขอยื่นกู้มาได้ ‘ทุกเดือน’ (เพราะนั่นคือ Fix Cost ที่คุณจะต้องเจอแน่ๆ) ไม่นับรวมกับค่าใช้จ่ายอื่นๆ จิปาถะตามระยะเวลา (ค่าซ่อมแซม ค่าใช้จ่ายรายเดือน จนถึงค่าใช้จ่ายในช่วงเวลาที่ไม่มีรายได้เข้ามา) กล่าวโดยสรุป คุณต้องมั่นใจว่า Positive Cash Flow หรือกระแสเงินสดที่เข้ามา จะต้องมีความต่อเนื่องที่มากพอ เพราะถ้าช่วงไหนที่เกิดเหตุไม่คาดฝัน กระแสเงินสดเกิดอาการติดลบ คานดีดงัดหรือ Leverage of Money ที่กล่าวไป จะกลายเป็นภาระที่ดึงเงินออกจากกระเป๋าของคุณอย่าง … ‘ทบทวี และต่อเนื่อง’ ในทันที
(หมายเหตุ: รายได้ที่เข้ามาตลอดไม่มีขาด คือสภาวะอุดมคติ ซึ่งถ้าใครมีได้ก็นับว่าโชคดี แต่โลกนี้มันเคยมีอะไรที่แน่นอนแบบนั้นตลอดด้วยหรือ?)
//ทางเลือกสำหรับ Leverage of Money
อนึ่ง ที่กล่าวไปในทั้งหมด คือหนทาง Leverage ของการใช้เงินคนอื่นเพื่อต่อยอดในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จากธนาคารพาณิชย์ แต่ก็เป็นเพียงหนึ่งในหนทางที่สามารถทำได้ ซึ่งในแง่นี้ มันไม่ได้มีข้อจำกัดว่าคุณจะหาเงินทุนดังกล่าวมาจากที่ใด เป็นเพียงทางเลือกที่เป็นที่นิยมโดยกว้างขวาง (เพราะสินเชื่อบ้านและที่อยู่อาศัยนั้นมีอัตราดอกเบี้ยค่อนข้างต่ำ เมื่อเทียบกับเงินกู้หรือสินเชื่อประเภทอื่นๆ…) แต่หนทางอื่นที่นิยมใช้สำหรับผู้ลงทุนรายใหญ่ก็มีให้เห็นกันอยู่บ่อยครั้ง เช่น การเปิดระดมทุน (Crowdfunding), การหาแหล่งลงทุนร่วม (Venture Capital) หรือการออกกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property Trust Fund) ทั้งนี้ ก็ต้องขึ้นกับความสะดวกและสภาวะของผู้ลงทุนเป็นสำคัญ
ย่านธุรกิจแห่งสิงคโปร์ (Singapore CBD) อีกหนึ่งแลนด์มาร์คสำคัญของโลกแห่งการทบทวีทางการเงิน
ทั้งหมดนี้ เป็นเพียงแนวทางโดยสังเขปของหลักการ Leverage ทางการเงินเพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งแม้ว่าจะมีความสลับซับซ้อน และมีความเสี่ยง (มีอะไรที่ไม่มีความเสี่ยงบ้าง?) แต่ถ้าใช้ได้ถูกต้องเหมาะสม มันจะทำหน้าที่เป็นคานส่งให้คุณขึ้นไปเล่นในเวทีระดับที่สูงขึ้น เปิดความเป็นไปได้ใหม่ๆ ทางอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างคาดไม่ถึงเลยทีเดียว