อย่างที่เราทราบข่าวกันแล้วนะครับว่า มีการผ่อนปรนมาตรการ LTV เป็นการชั่วคราว มีผลบังคับใช้สำหรับสัญญาเงินกู้ยืมซื้อที่อยู่อาศัยตั้งแต่ 20 ตุลาคม 2564 -31 ธันวาคม 2565 ใครที่กำลังจะกู้ซื้อบ้านลองมาทำความเข้าใจกับเจ้า LTV และการเปลี่ยนกฎเกณฑ์ใหม่ในครั้งนี้ว่าจะดีอย่างไรกับอสังหาฯ ไปพร้อมๆ กันเลยดีกว่าครับ
LTV คืออะไร
LTV นั้นย่อมาจากคำเต็มว่า loan-to-value ratio หมายถึง อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน ที่ทางธนาคารแห่งประเทศไทยได้กำหนดขึ้นมา เพื่อลดอัตราความเสี่ยงให้กับธนาคารพาณิชย์ สำหรับการผ่อนบ้านพร้อมกัน 2 หลังขึ้นไป หรือบ้านมีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ยกตัวอย่างเช่น บ้านเดี่ยวมูลค่า 5 ล้านบาท ที่จะกู้ซื้อและจดจำนองเป็นหลักประกัน หากจำกัด LTV ที่ 90% หมายความว่า สามารถกู้ได้ 90% ของ 5 ล้านบาท ซึ่งเท่ากับ 4. 5ล้านบาท โดยผู้ซื้อจะต้องวางเงินดาวน์ 5 แสนบาทครับ
ตั้งแต่ออกเกณฑ์ LTV มาตั้งแต่เดือนเมษายน 2562 ก็ได้มีการปรับเปลี่ยนหลักเกณฑ์เพิ่มเติมกันมาเรื่อยๆ จนในปี 2564 นี้มีการผ่อนคลายมาตรการ LTV อีกครั้ง โดยมีเนื้อหา ดังนี้
1. กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) เป็นร้อยละ 100 (กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน) สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (รวมสินเชื่ออื่นนอกเหนือจากเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยและมีที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลักประกันหรือสินเชื่อ Top-up แล้ว) ทั้งกรณี
- มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป
- กรณีมูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป สำหรับสินเชื่อเพื่อ refinance หรือสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมที่ให้ภายหลังจากการให้สินเชื่อเพื่อ refinance ของลำดับสัญญาข้างต้น ต้องไม่เกินยอดคงค้างเดิมของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยนั้น ๆ หรือตามเพดาน LTV ratio ที่ 100% แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า
2. การคำนวณสินทรัพย์เสี่ยงด้านเครดิตเพื่อการดำรงเงินกองทุน ให้ธนาคารพาณิชย์ บริษัทเงินทุน และ SFIs ใช้เพดาน LTV ratio ตามหนังสือฉบับนี้ ทดแทนเพดาน LTV ratio ข้อ 5.2.3 (1.1.4) ของประกาศ ธปท. ว่าด้วยหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ในการพิจารณาคุณสมบัติของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยซึ่งไม่ด้อยคุณภาพ ให้ได้รับน้ำหนักความเสี่ยงที่ 35%
ทำไมจึงต้องผ่อนคลายมาตรการ LTV
เนื่องจากสถานการณ์ของโรคระบาดทำให้รอบครึ่งปี 2564 ยังคงมีอัตราขายเฉลี่ยต่ำอยู่ โดยในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล มีบทสรุปของตลาดอสังหาฯ ที่ค่อนข้างเงียบเหงา ดังนี้
ตลาดบ้าน
- มีจำนวนอุปทานบ้านเดี่ยวเปิดใหม่ทั้งหมด 2,561 ยูนิต
- อุปทานลดลง 46%
- ระดับราคา 5-8 ล้านบาทเปิดตัวมากสุด
- มีอัตราการขายเฉลี่ย อยู่ที่ 57% จากจำนวนทั้งหมด 44,693 ยูนิต
- กลุ่มราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท มีจำนวนโครงการที่อยู่ระหว่างการขายจำนวน 33,846 ยูนิต มีอัตราขาย 56.7%
- กลุ่มราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป มีจำนวนโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย 10,847 ยูนิต และมีอัตราขาย 58.1%
ตลาดคอนโดมิเนียม
- จำนวนอุปทานเปิดใหม่ทั้งสิ้น 10,018 ยูนิต
- อุปทานลดลง 38% จากครึ่งปีหลัง 2563
- ระดับราคา 40,000 – 90,000 บาทต่อตารางเมตร ยังคงมีสัดส่วนมากที่สุดที่ 44%
- ระดับราคาต่ำกว่า 40,000 บาทต่อตารางเมตรเปิดตัวเพิ่มขึ้น
- ระดับราคาสูงกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตรเปิดตัวเพิ่มขึ้น
- ผู้ประกอบการเน้นจับกลุ่มผู้บริโภคที่หลากหลายมากขึ้นในปีนี้
- อัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 67%
- กลุ่มราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท มีจำนวนโครงการที่อยู่ระหว่างการขายจำนวน 166,315 ยูนิต มีอัตราขาย 68%
- กลุ่มราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป มีจำนวนโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย 13,946 ยูนิต และมีอัตราขาย 60.5%
ตลาดทาวน์โฮม
- มีจำนวนยูนิตเปิดใหม่ลดลงมากที่สุด
- โครงการเปิดใหม่ทั้งสิ้น 5,462 ยูนิต ลดลง 58%
- ระดับราคา 4-5 ล้านบาทมากสุดราว 80%
- อัตราการขายเฉลี่ย อยู่ที่ 53% จากจำนวนทั้งหมด 80,452 ยูนิต
- ความต้องการทาวน์โฮมสูงในพื้นที่รถไฟฟ้าสายสีเหลืองในโซนตะวันออก
- กลุ่มราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท มีจำนวนโครงการที่อยู่ระหว่างการขายจำนวน 80,197 ยูนิต มีอัตราขาย 53.4%
- กลุ่มราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป มีจำนวนโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย 255 ยูนิต และมีอัตราขาย 49.8%
คาดว่า การผ่อนคลายมาตรการ LTV ส่งผลดีต่อที่อยู่อาศัยในทุกระดับราคา ทั้งโครงการมือหนึ่งและมือสอง จะช่วยดึงเม็ดเงินใหม่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสำคัญและมีธุรกิจเกี่ยวเนื่อง คิดเป็นกว่าร้อยละ 9.8 ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) และมีการจ้างงานรวมกว่า 2.8 ล้านคน
อีกทั้งกลุ่มนักลงทุนที่มีกำลังซื้อก็จะตัดสินใจซื้ออสังหาฯ ง่ายขึ้น โดยเฉพาะในตลาดคอนโด เนื่องจากปัจจุบันมีราคาถูกจากโปรโมชั่นพิเศษ หากซื้อมาเก็บไว้เป็นสินทรัพย์จนตลาดกลับมาดีในอนาคตราคาจะเพิ่มขึ้น และสำหรับนักลงทุนปล่อยเช่า ราคาเช่าในทำเลดีๆ ก็จะเพิ่มขึ้นด้วย ทำให้ได้ผลตอบแทนในเปอร์เซ็นต์ที่สูงขึ้นด้วย