ขึ้นชื่อว่าปัจจัยเช่นอสังหาริมทรัพย์เช่นบ้านและที่อยู่อาศัยแล้วนั้น แน่นอนว่าคงยากนักที่จะหลีกเลี่ยงถึงข้อจำกัดทางด้าน ‘ราคา’ ที่มีจำนวนการลงทุนต่อหน่วยที่สูง ไม่ว่าจะอยู่ในฐานะผู้ซื้อ หรือเจ้าของโครงการก็ตาม ผสมผสานกับบริบทความต้องการที่เพิ่มสูงขึ้นในแต่ละเวลาที่ผันผ่าน จึงไม่น่าแปลกใจ ที่ทำเลหนึ่งทำเลใด เมื่อมีการพิจารณาว่าถึงพร้อมด้วยศักยภาพและมีโครงการอสังหาริมทรัพย์เข้าไปตั้งวางอยู่นั้นไซร้ จะส่งผลต่อภาพรวมของราคาในพื้นที่ดังกล่าวไปในทันที
อย่างไรก็ตาม ใช่ว่าราคาจะเป็นมาตรวัดที่สามารถใช้ได้อย่างถูกต้องแม่นยำในทุกๆ ครั้ง นั่นเพราะถ้าสังเกตกันให้ดีๆ แล้วจะพบว่า มีอยู่ไม่น้อยโครงการ ที่มีความสวยงามด้านการออกแบบ ใช้วัสดุที่ดีเยี่ยม หรืออยู่ในมือผู้ประกอบการที่เชื่อถือได้ แต่กลับขายได้ในจำนวนที่จำกัด จนเหลือเป็นสินค้าคงค้างสต็อคที่รอการเทขายในช่วงสรุปยอด Backlog รายไตรมาส ซึ่งถ้าคุณพบเห็นอสังหาฯ ที่มีอาการดังกล่าว อาจจะสามารถอนุมานได้ว่า นี่อาจจะเป็นตัวอย่างของการ Overpriced หรืออสังหาฯ ที่ ‘ใหญ่’ เกินกว่าทำเลที่ตั้งของมัน ซึ่งเป็นปัญหาที่มักจะเกิดขึ้นอยู่เนืองๆ ซึ่งน่าสนใจที่จะศึกษาและทำความเข้าใจกันสักครั้ง
//มีด้วยหรือ อสังหาฯ ‘ใหญ่เกินทำเล’?
มันอาจจะเป็นสิ่งที่ฟังดูแปลก เมื่อกล่าวถึงอสังหาฯ ที่ใหญ่เกินทำเล เมื่อพิจารณาจากทิศทางของธุรกิจนี้ (ที่นับวันจะยิ่งเติบโต มูลค่าเพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ) แต่สภาพการณ์เหล่านี้ คือสิ่งที่เกิดขึ้นจริง เพราะไม่ว่าจะโครงการบ้านสุดหรู หรือคอนโดมิเนียมติดถนนใหญ่ แต่เมื่อถูกนำมาเทียบกับโครงการอื่นๆ ในพื้นที่เดียวกัน ความได้เปรียบทางการออกแบบ ก็กลายเป็นดาบสองคมที่ทำลายโอกาสทางการขาย และบดบังศักยภาพของโครงการนั้นๆ ในทันที
//ปัจจัยที่จะส่งผลให้เกิดอาการ ‘เกินทำเล’
ในเบื้องต้น แม้ว่ามันจะยากที่จะหาข้อบ่งชี้ที่ชัดเจนว่า สิ่งใด หรือเหตุปัจจัยใด ที่ทำให้เกิดสภาวะเกินทำเลของโครงการอสังหาริมทรัพย์หนึ่งๆ แต่เราพอจะสรุปได้อย่างคร่าวๆ พอเป็นแนวทางได้ดังต่อไปนี้
-ราคาของอสังหาฯ ถีบตัวสูงกว่าโครงการอื่นในละแวกโดยรอบอย่างผิดปกติ (เช่น โครงการบ้านหรูราคา 10 ล้านขึ้นไป ท่ามกลางหมู่บ้านจัดสรรราคาเริ่มต้นเพียง 3 ล้านต้นๆ)
-ทำเลที่ตั้งของโครงการขาดความเหมาะสมสำหรับการอยู่อาศัย (เช่น อยู่ลึกเข้าไปในซอยเปลี่ยว ติดสถานเริงรมย์อโคจร)
-ประโยชน์ใช้งานไม่สัมพันธ์กับทำเลที่ตั้งและกลุ่มเป้าหมาย (โครงการคอนโดมิเนียมหรูติดรถไฟฟ้าราคาแพง คงเป็นสิ่งที่เกินจำเป็นสำหรับผู้เริ่มทำงานช่วงต้นที่เป็นผู้ใช้สาธารณูปโภคนั้นๆ)
//ผลกระทบของอสังหาฯ เกินทำเลที่มีต่อแวดวงโดยภาพรวม
ในทางทฤษฎีแล้วนั้น การที่โครงการอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะกับคุณสมบัติที่เกินทำเล อาจจะไม่ได้ส่งผลกระทบใดๆ ที่มากไปกว่าการที่โครงการจะขายไม่ได้ ไม่ได้รับความสนใจ และเป็นภาระที่ผู้เป็นเจ้าของโครงการต้องปรับปรุงใหม่เพื่อให้เหมาะสมต่อบริบทแวดล้อมและทำเลที่ตั้งของโครงการนั้นๆ
อย่างไรก็ตาม เราอาจจะต้องคิดเผื่อในมุมกลับด้วยว่า ถ้าหากโครงการที่มีลักษณะของการ Overpriced นั้น ได้รับความสนใจ และสามารถปิดการขายได้ตรงตามเป้าที่กำหนด ราคาของอสังหาริมทรัพย์โดยภาพรวมของพื้นที่นั้นๆ จะเพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในทันที ซึ่งอาจจะเป็นการไต่ราคาที่อาจจะไม่ได้เป็นไปตามกลไกของตลาดที่เป็นจริง และส่งผลเสียต่อการซื้อขายของพื้นที่ได้ในระยะยาว (เช่นเดียวกับที่เคยเกิดขึ้นในหลายๆ พื้นที่ของโลกนี้มาแล้วนั่นเอง)
