จากตอนที่แล้ว ที่เราได้กล่าวกันไปถึงเทคนิคการ Flipping อสังหาริมทรัพย์ อันเป็นกลวิธีที่ใช้เพื่อสร้างมูลค่าให้สินทรัพย์ที่ถือครองในระยะเวลาอันสั้น และเป็นวิธีที่ได้รับความนิยมเป็นอย่างสูงในช่วงเวลาที่ผ่านมา แน่นอนว่า แม้จะดูเป็นวิธีที่ทำได้ง่าย ให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าในเวลาอันสั้น ด้วยเงินลงทุนที่น้อยที่สุด เกิดเป็นสภาพคล่องที่น่าสนใจ
Credits: dealmakerlibrary.com
แต่เช่นเดียวกับเทคนิคทางมายากล ที่ทุกสิ่งที่ดูเหมือนง่าย ต่างมีกระบวนการซ่อนอยู่เบื้องหลัง รวมถึง ‘ด้านมืด’ ที่สามารถถูกนำไปใช้ประโยชน์โดยเหล่ามิจฉาชีพผู้ไม่ประสงค์ดี ที่หวังจะกอบโกยในความไม่รู้ของผู้ที่หลงเข้ามาใน ‘บ่วงกล’ แห่งอสังหาริมทรัพย์นี้
//กว่าจะกลายมาเป็น ‘อสังหาฯ มายากล’
ที่เราย้ำไปก่อนหน้า ว่าการ Flipping นั้น ไม่ได้มีแค่เพียงการซื้อบ้านมา ปรับปรุง และขายบ้านไปในเวลาอันรวดเร็ว หากแต่ยังมีกลเม็ดและวิธีการอีกมากในรูปแบบที่แตกต่างกัน แต่ทั้งหมดนั้น ย่อมเกิดจากการฝึกฝน สะสม และบ่มเพาะตามช่วงเวลา ถ้าให้ลงในรายละเอียดแล้วนั้น คุณอาจจะต้องตอบตัวเองให้ได้ก่อนในคำถามดังต่อไปนี้
Credits: melissayardy-stpetebeach-realtor.com
-คุณมีความรู้ความเข้าใจในความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาฯ มากน้อยเพียงใด?
-คุณมีแนวทางในการปรับปรุงสินทรัพย์อสังหาฯ ที่ได้มาอย่างไร?
-คุณได้สินทรัพย์ที่คุ้มค่า ลงทุนต่ำ และไม่เสียเวลาในการปรับปรุงมากน้อยแค่ไหน?
-คุณมีเงินทุนสำรองสำหรับรับกับความเปลี่ยนแปลงกะทันหันจำเป็นไว้เพียงใด?
และเหนือสิ่งอื่นใด
-คุณพร้อมจะ ‘อดทนรอ’ เพื่อปล่อยขายในจังหวะที่ดีที่สุด ได้นานแค่ไหน?
เพราะจำเอาไว้ว่า การ Flipping อสังหาฯ ไม่ใช่ทางลัดไปสู่ความร่ำรวย หากแต่เป็นเทคนิคที่ต้องอาศัยความแม่นยำ ความอดทน และประสบการณ์อย่างสูง โดยเนื้อแท้แล้ว มันคือการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แบบ through-and-through ที่ไม่ควรเข้าหาด้วยความประมาท เพราะไม่เพียงแต่ผลลัพธ์จะเป็นสิ่งที่ก่อเกิดความเสียหายจนเกินจะคาดเดาได้แล้วนั้น
มันยังเป็นช่องว่างที่เหล่า ‘มิจฉาชีพ’ จะแทรกตัวเข้ามาเพื่อหาประโยชน์ในกระบวนการ…
//ศาสตร์มืด และการปล้นที่ยิ่งกว่าธนาคาร
มีคนเคยกล่าวเอาไว้ว่า ‘โจรสมัยก่อนปล้นธนาคาร แต่โจรสมัยนี้ปล้นกันผ่านตลาดหุ้น’ แต่หารู้ไม่ว่า แวดวงอสังหาริมทรัพย์ ก็เป็นอีกช่องทางหนึ่งที่เหล่ามิจฉาชีพจะสามารถ ‘ปล้น’ คนที่หลงผิดกันได้อย่างง่ายๆ โดยอาศัยช่องว่างทางกฏหมาย และไม่มีอะไรให้สาวกลับไปอีกต่างหาก
Credits: vulawoffice.com
กระบวนการเหล่านี้ เกิดขึ้นจากการทำงานของทีมมิจฉาชีพ เริ่มจากคนต้นทาง ที่อาจจะเป็นนายหน้า หรือเจ้าของสินทรัพย์ ร่วมมือกับผู้ประเมินทรัพย์สินจากทางธนาคาร ทำการประเมินให้สูงเกินกว่าราคาที่เป็นจริง (พร้อมเอกสารที่ปลอมแปลงขึ้น) ก่อนจะทำเรื่องเพื่อขอสินเชื่อในจำนวนที่สูง พร้อมกันนั้น ก็จะดำเนินการให้ผู้ซื้อ มาทำการเสนอราคาที่สูงกว่าความเป็นจริง เพื่อปั่นราคาของอสังหาฯ นั้นให้มากขึ้นกว่าเดิม เพื่อรอคอยให้ผู้ซื้อที่คิดจะกระโดดเข้ามาทำ Flipping นั้น ตะครุบอสังหาฯ ดังกล่าว ก่อนจะทำการแบ่งเงินที่ได้ในกลุ่มขบวนการ แน่นอนว่า มันไม่ใช่ทุกครั้งที่ขั้นตอนดังกล่าวจะสามารถสำเร็จผลได้ในเวลาอันรวดเร็ว แต่เหล่ามิจฉาชีพก็มีทีมสำรองที่พร้อมจะปั่นราคาอสังหาฯ ต่อเนื่องกันไป ซึ่งกว่าที่ธนาคารและผู้ซื้อ (จริงๆ) จะรู้ตัว เหล่าแก๊งส์ตกอสังหาฯ เหล่านี้ก็ฉากเข้ากลีบเมฆไปแล้วเป็นที่เรียบร้อย
Credits: fbi.gov
ฟังดูพิสดารเกินกว่าจะเชื่อ แต่วิกฤติ Subprime ที่เกิดขึ้น ที่ทำลายตลาดการเงินและอสังหาฯ ของสหรัฐอเมริกาจนพังพินาศเมื่อหลายปีก่อน ส่วนหนึ่งก็เกิดจากการปั่นราคาสินทรัพย์อสังหาฯ จนทะยาน และสินเชื่อที่ถูกปล่อย ก็กลายเป็นหนี้เสียที่ผู้ซื้อจริงไม่สามารถชดใช้คืนได้ และธนาคารก็ไม่สามารถตามเม็ดเงินเหล่านั้นกลับคืนมาได้จากตัวการที่แท้จริง
//Flipping: ทุกการใช้งาน มีความเสี่ยง…
เหล่านี้ เป็นเพียงแง่มุมโดยคร่าวๆ ของเทคนิคการ Flipping อสังหาฯ ซึ่งถ้าผ่านการฝึกฝน ศึกษา และทำด้วยความระวัง จะสามารถเป็นรายได้ให้กับผู้ลงทุนได้อย่างเป็นกอบเป็นกำ แต่เช่นเดียวกับมายากล ที่เทคนิคเฉพาะของเหล่าผู้แสดง ก็มักจะไม่ถูกเปิดเผย และความผิดพลาดนั้นก็ร้ายแรงจนถึงขั้นทำลายชีวิตให้จบสิ้น เพราะแม้เราจะมีมือฉมังอย่าง David Copperfield หรือ Chris Angels แต่คุณก็ต้องไม่ลืมว่า….
วาระสุดท้ายของ Houdini นั้น ปิดฉากลงอย่างไร….