ถ้าหากจะกล่าวกันถึงการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แล้วนั้น ไม่ว่าจะซื้อเพื่อการอยู่อาศัย หรือเพื่อการลงทุนแล้วนั้น เชื่อว่าไม่มากก็น้อย ต่างก็มีคำถามที่เกิดขึ้นก่อนที่จะตกลงปลงใจซื้อขายข้อหนึ่งที่ว่า บ้าน คอนโด หรือที่ดินที่กำลังจะซื้อนั้น มีความ ‘คุ้มค่า’ ในแง่ของผลตอบแทนมากน้อยเพียงใด แน่นอนว่า มีปัจจัยอยู่ไม่น้อยที่จะใช้ในการพิจารณาคำถามดังกล่าวเพื่อไปให้ถึงคำถาม และ ‘Rental Yield’ ก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือที่จะช่วยให้ผู้สนใจสามารถไปถึงคำตอบในด้านความคุ้มค่า ที่ได้รับความนิยมในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาที่ผ่านมา
//ถูกหรือแพง แทงกันด้วย Gross Rental Yield
สำหรับ Rental Yield หรือ ผลตอบแทนจากการเช่ารายปี นั้น โดยรายละเอียดแล้ว คือสัดส่วนทางการเงิน อันเกิดจากการนำเอารายรับจากค่าเช่าประจำปี (ที่ยังไม่หักค่าใช้จ่ายอื่นๆ) เป็นตัวตั้ง หารด้วยราคาของอสังหาริมทรัพย์ ก่อนจะคูณด้วยหนึ่งร้อย ตามสูตรดังต่อไปนี้
[รายรับค่าเช่ารายปี (ที่ยังไม่หักค่าใช้จ่าย)/ราคาของอสังหาริมทรัพย์]*100
แต่ทั้งนี้ มันก็ดูจะเป็นการยากถ้าจะไม่คิดคำนวณในส่วนของค่าใช้จ่ายอย่างเช่น ค่าซ่อมแซม ค่าเสียโอกาส และค่าใช้จ่ายในช่วงที่ไม่มีผู้เช่า (ซึ่งสามารถเกิดขึ้นได้จริง) ซึ่งเราก็จะนำเอาค่าใช้จ่ายเหล่านั้นมาหักลบก่อนที่จะนำมาคำนวณ ซึ่งจะมาในชื่อของ Net Rental Yield ตามสูตรดังต่อไปนี้
{[รายรับค่าเช่ารายปี-ค่าใช้จ่ายที่ต้องเสียในหนึ่งปี]/ราคาของอสังหาริมทรัพย์}*100
ในวิธีการคำนวณดังที่ยกไปนั้น มีประโยชน์ในแง่ของการแสดงตัวเลขเปอร์เซ็นต์ที่ชัดเจน เช่นเดียวกับการคำนวณ Dividend Yield หรืออัตราเงินปันผลของการเล่นหุ้น ซึ่งจะช่วยให้ผู้ลงทุนทางด้านอสังหาริมทรัพย์สามารถรับทราบได้ว่า สินทรัพย์ที่กำลังจับตาอยู่นั้น มีความน่าสนใจสำหรับการซื้อหรือลงทุนมากน้อยเพียงใด
//อัตราเท่าใดที่คุ้มค่าสำหรับ Rental Yield
แม้จะไม่มีการยืนยันเป็นที่แน่นอนชัดเจน แต่ผู้เชี่ยวชาญทางด้านอสังหาริมทรัพย์ต่างก็ลงความเห็นว่า อัตราของ Gross Rental Yield ที่เหมาะสม คุ้มค่าแก่การลงทุนนั้น จะอยู่ประมาณไม่น้อยกว่า 7-8% แต่ทั้งนี้ ขึ้นกับปัจจัยปลีกย่อยอื่นๆ ของสินทรัพย์นั้นๆ ที่อาจจะทำให้ตัวเลขของ Rental Yield มีการเปลี่ยนแปลง ซึ่งต้องพิจารณาตามความเหมาะสมของสถานการณ์ต่างๆ
Credits: rentalyield.co.uk
//การประยุกต์ Rental Yield สำหรับการคำนวณความคุ้มค่าทางด้านอสังหาฯ
สำหรับใครทีจะนำเอา Rental Yield ไปคำนวณความคุ้มค่าทางด้านอสังหาริมทรัพย์นั้น อาจจะมีการประยุกต์เพิ่มเติมเพื่อให้เกิดประสิทธิผลมากยิ่งขึ้นได้ เช่น คุณอาจจะเริ่มต้นด้วยการมองหาสินทรัพย์ประเภทที่ต้องการ จากที่ต่างๆ ให้มากที่สุดเท่าที่จะทำได้ จากนั้น ใช้สูตรการคำนวณ Rental Yield กับสินทรัพย์ที่หาข้อมูลเอาไว้ แล้วเปรียบเทียบด้านความคุ้มค่า (แต่ต้องไม่ลืมพิจารณาปัจจัยอื่นๆ เช่น ทำเลที่ตั้ง คู่แข่งในตลาด ศักยภาพในการต่อยอด จนถึงเรื่องปลีกย่อยเช่นการซ่อมแซมเพิ่มเติม) คุณอาจจะปรับเปลี่ยนเพิ่มเติมด้วยการคำนวณคิดเทียบกับดอกเบี้ยเงินกู้ เพื่อหาความคุ้มค่าและความเป็นไปได้ของกระแสเงินสดที่เป็นบวก (Positive Cash Flow) อีกทั้งยังสามารถใช้เพื่อพิจารณาสินทรัพย์ปล่อยเช่า ว่าอยู่ในจุดที่สมควรจะปรับเพิ่มค่าเช่า หรือลดค่าเช่ามากน้อยเพียงใดได้อีกทางหนึ่งด้วย
Credits: property118.com
ท้ายที่สุดนี้ ต้องพึงระลึกไว้เสมอ ว่าแม้วิธีการดังกล่าว จะเป็นเครื่องมือที่เรียบง่าย และเป็นที่นิยมใช้กันอย่างแพร่หลาย แต่โลกของอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงมีรายละเอียดอื่นๆ ที่ไม่อาจจะมองข้าม แต่อย่างน้อยที่สุด การมีสูตรการคำนวณพื้นฐานเป็นหลักเบื้องต้น ก็น่าจะช่วยให้การต่อยอดไปสู่องค์ความรู้ที่ซับซ้อนขึ้นนั้น เป็นไปได้โดยสะดวกมากยิ่งขึ้น
