ใครที่วนเวียนอยู่ในโลกอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านๆ มา น่าจะคุ้นเคยกับเหตุการณ์และประกาศข่าวจากทางผู้พัฒนาอสังหาฯ ในโครงการใหม่ๆ ไม่ว่าจะบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ หรือคอนโดมิเนียม กับวรรคทองวรรคเด็ดที่ว่า ‘Sold Out’ ขายหมดตั้งแต่วันแรกที่เปิดให้จองกันอยู่ ไม่มากก็น้อย แน่นอนว่าภาพของบรรดาผู้สนใจที่ไปจองโครงการตั้งแต่วันแรกกันอย่างแน่นหนา คือภาพชินตาที่เรามักจะพบเจอกันอยู่เป็นประจำ ช่วยสนับสนุนการขายหมดของเจ้าของโครงการไปได้เป็นอย่างดี
Credits: homehold.org
แต่ในทางหนึ่ง ความซับซ้อนของแวดวงอสังหาฯ ก็เรียกร้องให้เราทำความเข้าใจกับวลี ‘Sold Out’ กันโดยละเอียด เพราะแม้ว่าโครงการที่อยู่ตรงหน้ามันจะเป็นทำเลทอง โอกาสที่น่าเล่น เป็น ‘รถด่วนขบวนสุดท้าย’ ทางการลงทุน แต่โดยเนื้อแท้แล้ว …. คุณควรจะขึ้นมันจริงๆ รึเปล่า?
//ความเกี่ยวพันของอสังหาฯ และตลาดหุ้น
ส่วนใหญ่แล้ว บริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่ๆ นั้น มักจะอยู่ในรูปของบริษัทจำกัดมหาชน ที่พาตัวเองเข้าไปอยู่ในตลาดหุ้นเพื่อระดมทุนสำหรับการก่อสร้างโครงการใหม่ๆ (ที่มูลค่ามักจะอยุ่ในระดับพันล้านเป็นขั้นต่ำ…) และเมื่อเป็นบริษัทมหาชน ผลประกอบการและกำไรย่อมเป็นสิ่งที่ไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ ผู้ถือหุ้นต่างอยากให้มูลค่าของสินทรัพย์ในมือนั้นทะยานค่า สร้างการตอบแทนที่คุ้มค่าต่อเงินและการลงทุนที่ทำไป และมันไม่มีสิ่งไหนที่จะเร่งราคาของหุ้นได้เท่ากับข่าวคราวที่ว่า โครงการใหม่นั้น สามารถปล่อยขายหมด Sold Out นับตั้งแต่วันเปิดจองอีกแล้ว
เราไม่ได้บอกว่านี่เป็น Shady Deal แบบตีหัวเข้าบ้าน (เพราะโครงการเจ๋งๆ มันก็มีให้เห็นกันเป็นเรื่องปกติ…) แต่เราอยากให้คุณได้ลองสำรวจผลประกอบการของบริษัทเจ้าของโครงการกันโดยละเอียดกันสักนิด เพื่อยืนยันให้แน่ใจว่าทั้งหมดนี้ คือวิถีที่มันเป็น ‘จริงๆ’
Credits: betasharesblog.com.au
//จับต้องได้หรือยัง?
อันที่จริง โครงการอสังหาฯ ใหม่ๆ ที่เกิดขึ้นนั้น โดยมากก็จะอยู่ในสถานะที่พร้อมก่อสร้าง และกำหนดปีที่จะแล้วเสร็จโดยคร่าวๆ เป็นเรื่องสามัญ เพราะผู้ซื้อยังต้องวางเงินดาวน์ ผ่อนส่ง และจ่ายเงินค่าโอนสัญญาในช่วงระยะเวลาที่โครงการจะแล้วเสร็จในตอนท้าย แต่กระนั้น กระดาษใบจอง ก็ยังเป็นเพียงสิ่งเดียวที่ผู้ซื้อจะได้รับ เช่นนั้นแล้ว การ Sold Out ก็เป็นการรับประกันเพียงครึ่งเดียวว่าโครงการดังกล่าวจะสามารถเกิดขึ้นอย่างเป็นรูปธรรมในตอนท้าย ท่ามกลางความผันผวนที่อาจจะเกิดขึ้นได้ทุกเมื่อ ตรวจสอบสถานะการก่อสร้าง ใบอนุญาต และ EIA โดยละเอียดทุกครั้ง
Credits: phuketindex.com
//Money Game
เราขออนุญาตมองในแง่ร้ายมากๆ ต่อเนื่องจากข้อที่แล้ว นั่นเพราะการ Sold Out คือการปล่อยสัญญาใบจองดังที่กล่าวไป นั่นหมายความว่า ระหว่างที่โครงการจะแล้วเสร็จ การซื้อขาย ‘จริงๆ’ มันจะเกิดขึ้นในช่วงนั้น ผ่านมูลค่าของใบจองที่ทะยานดีดอย่างน่าสะพรึง บวกรวมกับสถานการณ์แบบ Sold Out ที่เกิดขึ้น นั่นจึงถือเป็นวาระอันตรายที่ความระมัดระวังจะลดลง และเกิดสภาวะการปั่นราคาเกินกว่าที่ควรจะเป็น จนกลายเป็น Money Game ที่คนมาทีหลังอาจจะได้คายเลือดกันบ้าง
Credits: lexisnexis.com
ย้ำอีกครั้งว่า เราไม่ได้มองสถานการณ์ทั้งหลายเป็นเรื่องต้องสงสัย ไม่ควรขึ้นรถด่วนขบวนสุดท้ายนี้ไปเสียทั้งหมด แต่เรายังอยากให้คุณจดจำหลักการของการซื่อขายอสังหาฯ ให้ขึ้นใจ ว่าปัจจัยต่างๆ ด้านราคา ทำเล และความเหมาะสมต้องสัมพันธ์กัน และการ ‘Sold Out’ นั้น ไม่ได้เป็นข้อยกเว้นที่คุณจะลดความระวังของตนเองลง เพราะโอกาสและกับดัก มันแบ่งกันด้วยเส้นบางๆ เพียงเท่านั้นเอง