จากตอนที่แล้ว ที่เราได้แนะนำถึงแนวทางการเช่าเพื่อปล่อยเช่า หรือ Sublets อันเป็นอีกวิธีการลงทุนทางด้านอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจ ในบทความนี้ เราจะมาพูดถึงแนวทาง วิธีการ และข้อควรระวังของการลงทุนในรูปแบบดังกล่าวในเชิงลึกให้มากยิ่งขึ้น เพื่อเป็นแนวทางเบื้องต้นสำหรับการนำไปปฏิบัติจริง
//สร้างผลกำไรจากการ Sublets ให้เหมาะสม
ดังที่กล่าวไปในตอนที่แล้ว รวมถึงเป็นหลักของการค้นหาอสังหาฯ ที่มีศักยภาพ นอกเหนือจากทำเลแล้ว ราคาที่ต่ำกว่าตลาด คืออีกหนึ่งปัจจัยที่สำคัญที่ต้องได้รับการพิจารณา แต่แน่นอนว่า สภาพของพื้นที่ย่อมมีความทรุดโทรมเสื่อมถอยลงไปตามลำดับ ทำให้การปรับปรุงเป็นเรื่องที่ยากจะหลีกเลี่ยง ซึ่งในแง่นี้ ถ้าถามว่าควรจะต้องลงทุนปรับปรุงเท่าใด ขอให้คิดคำนวณจากราคาค่าเช่าที่คุณต้องจ่าย บวกรวมกับราคาค่าการปรับปรุง แล้วคิดค่าเช่าเพิ่มขึ้นอีกหนึ่งเท่า จึงจะนับว่ามีความคุ้มค่า เช่น ถ้าคุณจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3000 บาท รวมกับค่าการปรับปรุงตกแต่งอีก 3000 บาท เป็นเงินรวม 6000 บาท ถ้าสามารถปล่อยเช่าได้ในราคา 12000 บาท พื้นที่นั้นก็มีความเหมาะสมสำหรับการทำ Sublets ได้โดยไม่ยาก แต่ทั้งนี้ ยังมีวิธีปลีกย่อยอื่นๆ เพื่อให้การทำกำไรสามารถมีประสิทธิผลได้มากขึ้น เช่น การแบ่งซอยพื้นที่ เป็นต้น
การแบ่งเช่าแผงร้านค้าตลาดนัด ก็เป็นรูปแบบการ Sublets ที่สร้างผลตอบแทนได้ดี และมีความต้องการที่สูง
Credits: Travelfish.org
(หมายเหตุ: คุณอาจจะไม่จำเป็นต้องให้ได้ตัวเลขที่เท่ากันอย่างตายตัว อาจจะมากขึ้น หรือน้อยลงกว่าเดิม ขอให้พิจารณาจากความเหมาะสมเป็นหลัก)
//ข้อควรระวัง
การทำ Sublets นั้น ขอให้จำเอาไว้เสมอว่าเป็นการ ‘เช่ามาเพื่อปล่อยเช่า’ ซึ่งจะต้องมีการทำสัญญากำหนดระยะเวลาให้เป็นที่แน่นอน เหล่านี้ คืออีกปัจจัยที่ต้องถูกนำมารวมกับการคำนวณผลตอบแทนในตอนท้าย รวมถึงจุดคุ้มทุน (Return of Investment , ROI) ซึ่งผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาฯ ได้แนะนำว่า ควรจะเป็นขั้นต่ำที่ 3 ปี อันเป็นจังหวะเวลาที่เหมาะสมสำหรับการทำ Sublets (ยังไม่นับรวมค่าใช้จ่ายเพื่อการปรับปรุงในแต่ละช่วงเวลา และระยะที่ขาดผู้เช่าที่อาจจะเกิดขึ้นได้) ซึ่งผู้ที่จะทำการ Sublets นั้น ต้องทำความตกลงกับเจ้าของพื้นที่ให้ดีในข้อสัญญา เพื่อให้เกิดผลประโยชน์ร่วมที่รับได้ทั้งสองฝ่าย
Credits: elcomcms.com
ท้ายที่สุดนี้ เมื่อผู้เขียนมองย้อนกลับไปที่แผงลอยตลาดเปิดท้ายฯ ที่เคยไปช่วยมิตรสหายเฝ้าร้านในเวลานั้น เวลาผ่านไปเนิ่นนานหลายปี แต่ความต้องการของพื้นที่ดังกล่าวก็ดูจะไม่ลดน้อยลง ซ้ำยังเพิ่มสูงขึ้น มันเป็นหลักฐานและข้อบ่งชี้ที่ชัดเจน ว่าความต้องการด้านอสังหาฯ นั้นไม่เคยหายไปไหน และวิธีการ Sublets ที่กล่าวไป ก็สามารถทำได้ ขอเพียงคุณสำรวจตลาด และค้นหาแนวทางที่เหมาะสมให้ดีและมากเพียงพอ
