เคยมีอยู่ช่วงหนึ่ง ที่ผู้เขียนได้ไปช่วยเฝ้าร้านค้าแผงลอยตลาดเปิดท้ายของเพื่อนที่รู้จักกันเป็นระยะเวลาสั้นๆ ก็นับว่าเป็นประสบการณ์ที่น่าสนใจ (บวกกับค่าจ้างเป็นกำรี้กำไรนิดๆ หน่อยๆ พอหอมปากหอมคอ…) ซึ่งก็สังเกตได้ว่า การแข่งขันทาง ‘พื้นที่’ เพื่อการค้าขายเหล่านี้ ค่อนข้างจะทวีความรุนแรงเข้มข้นแบบหลบในอยู่หลายส่วน ตั้งแต่ทำเลที่ตั้ง จนถึง ‘ราคาค่าเช่า’ ที่นับวันจะยิ่งสูงขึ้น มีหน้าใหม่ที่พร้อมจะตบเท้าเข้ามา และหน้าเก่าที่พร้อมจะเก็บร้านเดินจากไปโดยตลอด
แน่นอนว่าค่าเช่า ไม่จำกัดเฉพาะทำเลเพื่อการค้าขาย แต่หมายรวมถึงอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ นั้น เป็นเหตุผลสำคัญ และเป็นนิยามเบื้องต้นที่ทดแทนความหมายของ ‘Passive Income’ ได้ค่อนข้างชัดเจน ซึ่งหลายท่านอาจจะรู้สึกว่า การที่จะมีรายได้เช่นนี้ได้ ต้องมีที่ดิน หรือพื้นที่ทำเลงามๆ ไว้ในครอบครองเสียก่อน จึงจะสำเร็จสมดังใจหวัง
แต่ในโลกแห่งอสังหาฯ ที่ค่อนข้างมีความยืนหยุ่นนั้น คุณอาจจะไม่จำเป็นต้องมีที่ดินหรือพื้นที่เป็นของตัวเอง แต่ใช้วิธีการ Sublets หรือ ‘เช่าเพื่อปล่อยเช่า’ เพื่อสร้างผลกำไรในกระแสความต้องการก็ย่อมสามารถทำได้
//Sublets คืออะไร?
ในความหมายของการ Sublets นั้น คือการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่มีเงื่อนไขที่น่าสนใจเพื่อ ‘ทำการเช่า’ ก่อนจะปรับปรุง ต่อเติม และ ‘ปล่อยเช่า’ ให้กับผู้ที่สนใจ โดยผลตอบแทนจากการปล่อยเช่านั้น จะถูกนำไปหักลบกับค่าเช่าเดิม เพื่อก่อให้เกิดกระแสเงินสด (Cash Flow) อันเป็นเป้าหมายหลักสำคัญ ซึ่งโดยมากแล้ว มักจะเกิดกับพื้นที่ที่มีความต้องการสูง และผู้เป็นเจ้าของไม่ปรารถนาที่จะขายขาด แต่ตั้งเงื่อนไขให้เช่าไว้เพียงอย่างเดียว
Credits: coworkingthai.com
//ข้อดีของการ Sublets
แน่นอนว่าการ Sublets นั้น แม้จะฟังดูผิดแผกไปจากวิถีที่ควรจะเป็น แต่ในทางหนึ่ง ก็มีข้อดีที่น่าสนใจอยู่หลายประการด้วยกัน คือ..
-ไม่เป็นภาระผูกพันระยะยาว สามารถยืดหยุ่นต่อการลงทุนและโอกาสใหม่ๆ ได้ทุกเมื่อ
-คำนวณค่าใช้จ่าย และรายได้ได้ค่อนข้างมั่นคง แน่นอน (หากพื้นที่นั้นๆ มีความต้องการที่สูง)
-เป็นแนวทางในการเช็คตลาดและการตอบรับของพื้นที่ที่ชัดเจน (ถ้ามีความต้องการมาก คุณสามารถเปลี่ยนจากการเช่าเป็นซื้อขาดได้ ถ้ามีการทำข้อตกลงในภายหลัง)
//แล้วอสังหาฯ แบบใดที่เหมาะกับการ Sublets
การ Sublets หรือเช่าเพื่อปล่อยเช่า สามารถกระทำได้แทบจะกับทุกสินทรัพย์อสังหาฯ ภายใต้เงื่อนไขที่ต้องพิจารณาอย่างง่ายๆ ดังต่อไปนี้
-เป็นพื้นที่ที่มีความต้องการที่สูง มีการหมุนเวียนของผู้เช่าอยู่ตลอดเวลา (เช่น พื้นที่อยู่อาศัยในเขตประชากรหนาแน่น หรือพื้นที่พาณิชย์เพื่อการค้าในเขตตัวเมือง หรือแม้แต่พื้นที่ Co-working Space)
-มีราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด คุ้มค่าการลงทุนเมื่อคำนวณหักลบค่าใช้จ่าย
-มีสภาพที่พอใช้ได้ ไม่ต้องเสียเวลาปรับปรุงต่อเติมซ่อมแซม รวมถึงสามารถเพิ่มเติมสิ่งใหม่ๆ เพื่อยกระดับมูลค่าให้สูงขึ้น
ทั้งนี้ เราขออนุญาตแนวทางในการเช่าเพื่อปล่อยเช่าในรูปแบบต่างๆ รวมถึงวิธีการเพิ่มผลกำไร และข้อควรระวังสำหรับแนวทางเหล่านี้ในตอนถัดไป